Se está evidenciando una disminución de la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA. Los propietarios prefieren arrendar sus viviendas en forma temporal (es decir, con contratos de hasta 90 días) porque en la coyuntura actual reciben una mejor renta que con la modalidad tradicional, bajo la legislación de una ley que establece que los contratos deben durar tres años.
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Las consecuencias inmediatas de esta situación son principalmente la escasez en la oferta y el encarecimiento significativo de los precios, como así también el conflicto que se genera entre los usuarios del servicio de hospedaje y el resto de los vecinos que conviven en forma permanente.
El contrato de alquiler temporal está regido en el Código Civil y se lo equipara con el contrato de hospedaje, o sea que tiene un tratamiento especial.
La competencia y control sobre esta materia la tiene la Ciudad de Buenos Aires. En este contexto es clave ordenar el sistema, porque gran parte de esta actividad se está llevando en forma irregular, ya que solo hay inscriptas en el Registro de la Ciudad un porcentaje mínimo en comparación con la oferta que hay en el mercado.
Generalmente, esta irregularidad se da porque los Reglamentos de copropiedad no contemplan en su mayoría este tipo de modalidad, y nuestra ley y jurisprudencia al respecto son claras (para que una unidad pueda ser arrendada con esa modalidad, el Reglamento lo debe prever).
El fenómeno descripto no es local, sino que sucede a nivel mundial como consecuencia, entre otros factores, del desarrollo y expansión de plataformas de alquiler temporario, que simplifican tanto la búsqueda y reserva de alojamiento para el huésped como la administración de la disponibilidad y la búsqueda de la tarifa óptima para el propietario.
Esto se ha potenciado y acelerado luego de la pandemia en las grandes capitales del mundo, hecho al que no es ajeno la Ciudad de Buenos Aires, especialmente como consecuencia de la mayor demanda en la industria del turismo.
Respecto al marco normativo, por un lado, nuestra legislación, a través de la Ley 27.221, resolvió que los contratos que se celebren con fines turísticos (alquiler temporario), deben regirse como Contrato de Hospedaje y no por la comúnmente denominada Ley de Alquileres.
Por otro lado, cada Consorcio de departamentos establece su propio Reglamento de Copropiedad y Administración, donde se permiten taxativamente usos para las unidades funcionales, complementarias, espacios comunes, etc.
En su mayoría, los Reglamentos de Copropiedad no autorizan el alquiler temporario de las unidades, principalmente porque dichos edificios fueron concebidos, diseñados y comercializados para el uso residencial, y no con fines de hospedaje.
Es claro y evidente que, ante el avance de esta modalidad, la Ciudad de Buenos Aires deberá realizar una reforma a su actual legislación para modernizar e incluso fomentar la expansión de esta actividad dentro de un marco de convivencia armónico entre todos los actores.
Debe haber una dinámica sana para resolver hacia adelante esta situación y que cada consorcio decida modificar sus Reglamentos y autorizar o no el alquiler temporario.
En síntesis, el Gobierno de la Ciudad tiene poder de contralor sobre los contratos de hospedaje y debería verificar que las unidades objeto de los mismos cumplan con las condiciones necesarias, entre ellas, que dicho uso esté autorizado.
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De esta forma se generaría un círculo virtuoso que permitiría a los vecinos convivir en las condiciones que deseen, a los inquilinos tradicionales ver aumentada la oferta de unidades y a los usuarios o huéspedes residir en lugares aptos que cumplan con todas las condiciones. Asimismo, los rentistas que quieran orientar sus inversiones a esta nueva modalidad, deberán elegir edificios que así lo permitan, y que estén concebidos y proyectados para ese fin. Así, y de esa forma, tendrían certeza y seguridad jurídica en la inversión realizada.
* El autor es desarrollador inmobiliario y director de Brody Friedman
Alquiler temporario vs. tradicional: un conflicto inesperado que, si se ordena, puede transformarse en una oportunidad
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