El ajuste cambiario de las últimas semanas genera oportunidades en el mercado inmobiliario. En lo que va del año, la cotización del dólar blue subió más de un 8% con respecto a los primeros días del año cuando se ofrecía a $346,00. Este aumento implica una baja del costo de construcción medido en esa moneda.

Por caso, en enero de este año construir un edificio de poco más de 1000 metros cuadrados totales en propiedad horizontal de ocho pisos, demandaba un presupuesto inicial que roza los $200 millones. “Este monto es en pesos un 6,39 % más caro que a fines del año pasado”, relata Germán Gomez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, la plataforma digital del sector que realizó un relevamiento sobre cómo impactó el movimiento del dólar del primer mes del año en el costo de construir.

El especialista aclara que, medido en dólares blue, el costo de construir se redujo en un 2,63 % con respecto al último mes del año pasado. “Hoy el costo de cada metro vendible de una obra es de US$759/m² y si la estimación es sobre los metros totales baja a US$561/m²″, detalla Gómez Picasso y aclara que la inversión en esa obra es de casi US$584.000. La estimación se hizo en base a un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro sobre un lote de 8,70 metros. de frente, compuesto por semipisos de dos ambientes. El edificio cuenta con SUM y piscina descubierta en azotea. El modelo se basa en un caso real de una obra ya finalizada.

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Tower cranes build the high-rise buildings. Crane working at construction site. New residential skyscraper on sunset background.  Tall house renovation project, government programs

Medido en dólares blue, el costo de construir se redujo en un 2,63% con respecto al último mes del año pasado (Maksim Safaniuk/)

El relevamiento también midió la evolución desde los tiempos pre pandemia, en 2019 y concluyó que el costo de construcción, en dólares, durante los últimos tres años (enero 2020 – enero 2023), se ubicó en los US$607/m², un 35,4% inferior al de los tres años anteriores, es decir entre diciembre de 2016 y ese mismo mes del 2019 cuando se ubicó en US$939/m². “Igual hay que considerar que la construcción estuvo cerrada y luego limitada por confinamiento en 2020, razón por la que la fuerte baja del costo por devaluación no pudo trasladarse efectivamente a las obras”, aclara Gomez Picasso.

Los números relevados por Reporte Inmobiliario reflejan que siempre, en el corto plazo, se genera una “oportunidad” porque cuando el dólar se ajuste baja el costo de construcción en esa moneda. Esto representa una ventaja para quienes están stockeados en dólares porque tienen que destinar menos billetes para cada metro.

Cuando el dólar se ajuste baja el costo de construcción en esa moneda

Cuando el dólar se ajuste baja el costo de construcción en esa moneda (sculpies/)

Sin embargo, esta es sólo una foto de una gran película que es lo que representa el proceso total de construcción de un edificio en obra que suele financiarse en pesos y ajustados en CAC.

De hecho, entre 2020 y hasta el 2021, el costo de construir en dólares registró los niveles más bajos de la historia pero en diciembre del año pasado fue el más alto registrado en los últimos 40 meses -desde finales de 2019-. ¿Qué significa esto? Que la ventana de oportunidad dura hasta que el ajuste cambiario alcanza a la inflación.

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“En ese momento el índice CAC se abarató un 50 por ciento. Esa fue la foto que pudo aprovechar quien estaba líquido pero cuando uno realiza el balance general depende lo que pase en la película”, aclara Carlos Spina, socio de Argencons, desarrolladora de la marca Quartier. Por ende, cuando se dan movimientos bruscos del MEP y del blue, hay sensación de abaratamiento “en la foto; pero la película será lo que tenga que ser”, agrega.

Construction worker at construction site

Cuando se dan movimientos bruscos del MEP y del blue, hay sensación de abaratamiento (Bannafarsai_Stock/)

A lo que se refiere el desarrollador es que quien firma un boleto suele hacer el cálculo del costo de su departamento por metro cuadrado en dólares -por ejemplo US$3000- pero como luego los paga en pesos ajustados por CAC, hasta que los precios internos se ajustan a los movimientos del tipo de cambio, no siente el impacto y termina destinando menos dólares de los calculados cuando arrancó la inversión.

Pero cuando se ajusta el precio CAC y el dólar permanece quieto, la sensación es la contraria: “Estoy pagando un 5% más caro” aclara Spina. Esta es la foto mes a mes, que va conformando la película de la que habla el desarrollador.

Un análisis similar hace Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio. “En general la industria del desarrollo inmobiliario mira la realidad en el corto y también en el mediano plazo. El 2022 significó un aumento de los costos en dólares por encima del 20 por ciento, pero viene subiendo de niveles muy bajos: cuando lo comparás contra el máximo de los últimos cinco años sigue estando por debajo un 40% respecto al pico máximo de abril de 2017, con el boom de los créditos UVA”, reflexiona.

Según De la Serna, el 2022 significó un aumento de los costos en dólares por encima del 20 por ciento

Según De la Serna, el 2022 significó un aumento de los costos en dólares por encima del 20 por ciento (MAURO ALFIERI/)

Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, explica por qué es tan complicado estimar cuánto puede durar la ventaja de oportunidad que generan las devaluaciones al impactar en la baja, en dólares, del costo de construcción. Analiza que luego de una marcada baja de los costos a mediados del 2020 por devaluación, comenzaron a subir paulatinamente con algunos meses de estabilidad – entre marzo del 2021 y enero del 2022-.

“Entre febrero y mayo del año pasado los costos se dispararon en moneda dólar y se perdió todo el beneficio de las fuertes devaluaciones: es que mientras el dólar se mantuvo en la misma cotización durante siete meses, la inflación disparó los costos en pesos”, analiza el especialista.

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A la hora de relevar lo que sucedió en los últimos años, el costo de construcción en dólares es más caro que hace un año, pero un 25 por ciento más barato que el promedio de la década. En este sentido, el CEO de la desarrolladora creadora de Nordelta, pone un ejemplo: “En un proyecto cuando miramos el costo está más o menos en el mismo nivel que hace tres años. Pero cuando analizamos cómo le fue a alguien que entró en ese momento y está saliendo, fue pagando una cuota todos los meses y capturando un costo que bajó y después subió, pero que en promedio es 17 por ciento menor que hoy”, explica.

El valor de los materiales

Un análisis aparte merece el impacto de los materiales que en muchos casos se cobran al valor del blue, directamente, por la especulación ante la incertidumbre de lo que pueda ocurrir con el dólar oficial. Lo que también lleva, en muchas ocasiones, al faltante de materiales para la construcción.

Los materiales en muchos casos se cobran al valor del blue

Los materiales en muchos casos se cobran al valor del blue (Fabian Marelli/)

“Pese al nivel de incertidumbre del país, en los últimos años el índice que ha publicado la CAC ha respondido razonablemente al costo de las obras. Ahora, en cuanto a la compra de materiales específicos para baños o cocinas no tanto porque tienen un componente fuerte de importado. Mientras se vendían a dólar oficial, siguió igual. Pero los materiales importados ya se venden a dólar blue, por la incertidumbre respecto de las dificultades de reposición, la poca cantidad de oferta y las trabas de importación”, analiza Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).

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Para finalizar, Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos agrega que “las obras son demasiado largas para analizar qué pasa si en algún momento tenés un retraso o un abaratamiento. Es verdad que hay períodos con retraso cambiario y, si bien el dólar se estabilizó, sigue latente la amenaza de una devaluación. Sin embargo, como media histórica seguimos estando baratos respecto al promedio histórico”.

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