El corredor norte de oficinas, tanto de CABA como de GBA, es uno de los destinos más mirados en los últimos tiempos por las empresas que se fueron alejando del centro porteño. Allí no sólo se multiplicaron las consultas, sino que además se fueron instalando cada vez más empresas. Algunas de las cuales optaron por esa localización con el fin de optimizar su logística, mientras que otras lo hicieron aprovechando la baja en el valor de los alquileres, un factor que le sirvió a las compañías para mejorar infraestructura y servicios, dos puntos vitales, para retener al personal.

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Los especialistas consultados dan cuenta que desde comienzo de 2022 hasta hoy la demanda por este submercado de oficinas no sólo no cesó, sino que -por el contrario- creció de forma notoria. “Este es uno de los tramos más demandados. Algunas firmas llegan empujadas por la oportunidad de realizar movimientos fly to quality, otras lo hacen en busca de facilitarle el acceso a sus empleados o para mejorar su operatoria. Lo cierto es que, sea cual fuere el motivo, cada vez son más las compañías que están apostando a mudarse aquí, con lo cual, el mercado de oficinas en el corredor norte prospera cada día más y se espera que siga en aumento”, dice Andrés Di Nallo, broker de Adrián Mercado.

Según Karina Longo, gerente de research & valuaciones en Newmark Argentina, este corredor es el que mejor performance muestra en el AMBA, desde el inicio de 2022: redujo su vacancia en 9,3 puntos porcentuales, pasando de 16,7% al inicio del año al 7,4% al cierre del tercer trimestre, muy por debajo del total del mercado que se situó en 16,2%. “El año pasado se alquilaron unos, 8700 m², mientras se liberaron solo 1200 m²″, detalla la especialista Longo.

Corredor norte en el tramo de Avenida del Libertador entre el túnel y General Paz

Corredor norte en el tramo de Avenida del Libertador entre el túnel y General Paz (Ignacio Sanchez/)

Este tramo no sólo se presenta como uno de los polos más nuevos y modernos del mercado de oficinas, en donde mandan los edificios inteligentes, sino que además se encuentra favorecido por la buena conexión. “Las diferencias con el resto de los corredores son su ubicación estratégica -que facilita el acceso a las empresas que tienen a la mayor parte de su personal residiendo en los barrios aledaños-, su estilo moderno, la importante imagen corporativa y por sobre toda las cosas la concepción de los edificios -en su mayoría smart-building y ecoamigables-. Estas dos últimas variables suelen atraer a empresas con personal joven, como por ejemplo las startups. Un punto no menos importante suele ser el entorno comercial que propone la zona. Este factor es un gran aliado a la hora de no sólo mejorar el tiempo de permanencia en el lugar de los trabajadores, sino también para agilizar la logística empresarial”, cuenta Di Nallo.

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Allí, lo más demandado en la actualidad son los edificios que cuentan con oficinas que van desde los 250 m² hasta los 500 m² de superficie. A ella le siguen, en mucha menor medida, las compañías que buscan inmuebles de 500 a 1000 m².

Las superficies mayores, como la que ofrece el Centro Empresarial Libertador (CEL) de más de 1000 m² están reservadas para un nicho específico. “En 2020, la finalización del CEL, el edificio con más metros cuadrados del mercado (60.114 m² rentables) aportó la superficie clase A necesaria para que muchas empresas decidan relocalizarse en ese eje de CABA. Como resultado de ello se liberó superficie en submercados del centro. La gran demanda de este proyecto no sólo confirmó la preponderancia de la zona, sino también la preferencia de las empresas por complejos dotados de última tecnología”, cuenta Longo.

En ese submercado existe una gran variedad de rubros que le dan vida, entre los que se destacan las empresas vinculadas con el marketing, el software, los laboratorios, empresas de alimentación, productos de cuidado personal e higiene y los estudios de arquitectura y contaduría-. “En una primera instancia era un corredor práctico para quienes debían conectar rápido con la zona norte de CABA con la provincia de Buenos Aires. Pero eso luego fue cambiando y el tramo fue creciendo. Hoy, parte del derrame de ese crecimiento fue recibido por Belgrano y Palermo”, explica el broker del Grupo Mercado.

La zona del polo DOT del lado de CABA

La zona del polo DOT del lado de CABA (Ignacio Sanchez/)

Aunque, como es lógico, los valores varían según ubicación y características de cada proyecto, podría afirmarse que los precios para alquilar parten desde los US$16/m² en los edificios de menor categoría. Los inmuebles del tipo Clase A tienen precios entre los US$20/m² y los US$24/m², mientras que los premium o A+ se comercializan en US$30/US$34 por metro cuadrado. En el caso de venta, el m² va entre los US$3500 y los US$5000.

Lo que se viene

El corredor norte es el que muestra mayor potencial de crecimiento. Allí se construyen 43.400 m² de oficinas clase A, cifra que representa el 16% del total del mercado. Además, se encuentran en proyecto 57.800 m². Pero sin dudas, el mayor desarrollo de la zona se espera en el denominado Parque de la Innovación, donde se proyecta la construcción de 150.000 m²″, cuenta Fernando Novoa Uriarte, director de oficinas en Newmark Argentina.

Entre los proyectos en obra se destacan dos. Uno es el que se encuentra en la esquina de Libertador y Olazábal, mientras que el restante está en Libertador y Blanco Encalada. “Cada uno de ellos ofrecen una superficie cercana a los de 12.000 m2. Otro caso notorio es el que se alzará en Libertador y Sucre, este tendrá unidades más pequeñas desde los 90 hasta los 200 m²″, dice Di Nallo.

BARRIO POR BARRIO, EL PRECIO DEL METRO CUADRADO Y LA RENTABILIDAD DE UN ALQUILER

Sin dudas, este polo está en pleno crecimiento y, durante el futuro inmediato, continuará desarrollándose. “Un punto débil de este eje es el transporte público, sin duda se requiere una mayor cantidad de líneas de colectivos y sería ideal contar con una línea de subte. Esto haría que la zona alcance su mayor potencial”, cuenta Di Nallo.

Para Longo, los indicadores del lugar continuarán siendo favorables y esto se reflejará en una absorción positiva y una tasa de vacancia que continuará a la baja.

El tramo de GBA

El eje norte de provincia también está dando señales de reactivación, sostiene Juan Querol, broker de Cushman & Wakefield. Desde el comienzo de 2022, el submercado de Panamericana en el corredor norte demostró los índices de vacancia más altos del mercado de oficinas. Mientras el promedio de vacancia del mercado se encuentra estabilizado post pandemia, luego de varios trimestres, en un 15,5% en este corredor se ve que la tasa ronda el 29%. Estos números junto con los precios pedidos se mantuvieron a lo largo del año. “Más allá de estos índices, estamos notando que el mercado está mostrando signos de reactivación como consecuencia del paulatino regreso de los colaboradores a las oficinas. Ya son varias empresas las que están mirando este corredor como una opción de descentralización”, cuenta el broker de Cushman & Wakefield.

Según Querol, el tramo de provincia presenta productos con plantas muy amplias, mucho mayores a las del submercado norte de CABA. Pero se empiezan a ver proyectos como Officia Nordelta que ofrecen un nuevo concepto al mercado de Buenos Aires con la idea de ser una especie de campus corporativo sustentable y con amplio acceso a la naturaleza”, da cuenta el broker. Para finalizar, sobre los valores, el especialista dice: “Los precios de alquiler se encuentran entre los US$20 y US$25/m2″. Este monto es en dólares, pero pagaderos en pesos y a la cotización del BNA.

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